Em entrevista para o Vila A Mais, o diretor administrativo, Iggor Gomes Rocha, explicou os procedimentos adotados para as vendas das casas e como a Itaipu buscou beneficiar os moradores.
Por: Daniela Pereira
A Itaipu Binacional deu início ao processo de venda das casas cedidas aos permissionários na Vila A – cessão é o termo jurídico utilizado por tratar-se de um bem público. O assunto, se por um lado trouxe satisfação e alegria para quem esperou por tanto tempo e se preparou para o dia de realizar o sonho de comprar seu imóvel, por outro despertou incertezas entre moradores que não sabem se terão condições de realizar a compra da casa, mesmo a maioria ainda não tendo recebido as propostas de compra, tomando por base de valores as informações dos primeiros moradores que já receberam suas propostas.
O Vila A Mais procurou pela Associação dos Moradores Interessados na Aquisição dos Imóveis da Vila A (AMIVA), que informou por meio de sua Assessoria que no momento não iria se manifestar. Para esclarecer este assunto e levar informações oficiais aos moradores da Vila A que estão interessados em comprar suas casas, entrevistamos o diretor administrativo da Itaipu, Iggor Gomes Rocha, para entender os procedimentos adotados neste processo de venda, e trazemos nesta edição os esclarecimentos e as novidades que trarão mais benefícios aos moradores, conforme entrevista a seguir.
Como Itaipu deu início às vendas das casas cedidas na Vila A?
As primeiras negociações foram realizadas em abril deste ano, com um grupo de 21 moradores de residências cedidas à Unioeste, na Vila A e Vila B, dos quais 14 optaram pela compra, o equivalente 70% deste primeiro grupo. O segundo grupo que começou a receber proposta de venda é composto por moradores de residências cedidas a diversas entidades, associações e órgãos públicos, como a Associação dos Juízes Federais do Brasil (Ajufe), Corpo de Bombeiros e o Sindicato dos Servidores da União – entre outros. No total, desde a primeira oferta, 131 pessoas já receberam propostas da Itaipu. Até o final de 2026, a intenção da binacional é vender 917 casas construídas entre as décadas de 1970 e 1980.
Por que estas pessoas moram em bens públicos?
Para a construção da Usina de Itaipu, toda uma infraestrutura foi construída na cidade de Foz do Iguaçu, como rodovias, hospitais e até mesmo bairros residenciais no lado brasileiro e paraguaio para funcionários da Binacional.
Com o fim das obras civis da usina, os imóveis desocupados foram cedidos para entidades ligadas a órgãos públicos municipais, estaduais e federais, para que pudessem oferecer aos servidores que quisessem morar nas casas. Eles foram divididos em dois grupos: os que pagavam e os que não pagavam taxa de ocupação. Essa taxa não se aproxima do valor de um aluguel praticado no mercado, e nenhum dos grupos paga IPTU, porque as casas são de propriedade da Itaipu e bens públicos não pagam IPTU (conforme Art. 150, IV, da CF que dispõe da imunidade tributária recíproca). O valor da taxa, por exemplo, equivale em média a 1/3 do valor de aluguel praticado no mercado e, ao longo deste tempo, a Itaipu inclusive mudou a forma de correção, para uma composição de vários índices de reajuste das taxas, justamente para proteger os moradores.
Como foram realizadas as vendas das casas de Itaipu até agora? (box com linha do tempo)
Anos 90
Inicialmente a Itaipu fez a desmobilização das casas nas Vilas C “nova” e “velha”.
2001
O processo de desmobilização das casas construídas por Itaipu nas Vilas A e B começou em 2001, com o estabelecimento de diretrizes.
2003
As vendas para os empregados de Itaipu começaram em 2003/2004, com desconto de 42% a título indenizatório, para compensar a retirada de direito trabalhista do Acordo Coletivo de Trabalho. Neste período, eles puderam sacar o FGTS para custear a compra, entretanto nem todos optaram por adquirir a casa.
2014
No período de 2014 até 2018, foram vendidas 139 casas cedidas à permissionários como Furnas, Copel e outras entidades ligadas a servidores públicos, pelo valor mínimo de mercado, sem descontos adicionais.
A partir de 2019 os imóveis da ITAIPU nas Vilas A e B, ocupados ou desocupados, deveriam ser vendidos em leilões. Até agora, 67 imóveis desocupados foram vendidos em três certames.
Em abril de 2024 teve início a venda direta aos moradores das casas cedidas no bairro. São 823 casas que hoje estão hoje ocupadas. As propostas de venda estão sendo oferecidas aos moradores na modalidade venda direta, mas é importante ressaltar que a situação do morador precisa estar regular.
Como foi planejada a venda direta ao morador?
No início da nova gestão, em 2023, encontramos a decisão da gestão anterior de que todas as casas ocupadas ou desocupadas iriam a leilão e, no caso das casas ocupadas, os moradores teriam direito somente a igualar a oferta vencedora do leilão. Esta era a decisão da gestão anterior da empresa e este processo estava em curso, mas a Itaipu optou por ouvir os pedidos dos moradores e suspender isso de imediato, para estudar melhor a situação, então optamos por manter os leilões somente nas casas desocupadas.
Em relação aos imóveis ocupados, o objetivo sempre foi de que os moradores tivessem prioridade, porque eles querem comprar as casas. O sonho dessas pessoas é comprar a casa e a Itaipu quer que elas comprem. A gente estudou como fazer essa oferta e chegou na decisão mais sensível de todas, que era convencer diretoria, conselho, controladora brasileira e paraguaia de que a gente poderia sim fazer oferta direta aos moradores. Então, essa é uma grande vitória: saímos de um cenário que era um leilão público, para um de oferta direta. Qual é a limitação? São bens públicos! A Itaipu precisa saber qual é o valor de venda desses imóveis.
Como foi feita a Avaliação?
Como são bens públicos, para vender, primeiro é preciso que o bem seja avaliado. Para isso, foi formada uma comissão binacional, que contratou uma empresa especializada na avaliação de imóveis. Essa empresa foi contratada por meio de processo licitatório. A avaliação não é da Itaipu.
A vencedora da licitação foi uma empresa da vice-presidente do Instituto Brasileiro de Avaliações. É uma avaliadora especializada. Essa empresa é uma das mais graduadas para isso, e realiza a avaliação cumprindo a Norma Brasileira (NBR) 14653-2, que também é utilizada nas avaliações realizadas pelas entidades públicas brasileiras, como é o caso da Caixa Econômica Federal. A avaliação entrega um valor máximo, um valor de mercado e um valor mínimo. Nós optamos pelo mínimo, considerando apenas o valor do imóvel original na planta, aquele construído por Itaipu décadas atrás, o que era, inclusive, um pedido dos próprios moradores.
Quais são os descontos?
Continuamos avaliando onde Itaipu ainda poderia atuar em benefício dos moradores, uma vez que a Itaipu não visa ao lucro, até porque é vedado pelo tratado de Itaipu o lucro. Onde a gente ainda poderia ajudar mais os moradores? Dentro desta avaliação de mercado, a Itaipu conseguiria dar um primeiro desconto, que é chamado de liquidação forçada, que pode chegar a 12% (que se refere a venda dessas casas com rapidez, com agilidade, ela desconta um percentual, uma vez que quem está vendendo o bem com pressa e aceitaria um valor menor do que a venda em um prazo maior). Dentro da lei, a gente descobriu que conseguiria ter algum desconto.
Além disso, adicionamos um segundo desconto variável, que pode chegar à casa dos 6%. Ele é um percentual que a avaliação tira, já imaginando uma fase negocial. Para eu não ter de divulgar um valor, fazer o morador me pedir um desconto, já incluímos mais este desconto.
Depois disso, para as pessoas que não têm outro imóvel no seu nome, na Comarca de Foz do Iguaçu, que inclui Santa Terezinha de Itaipu, ainda demos um desconto de 25%. São três fases de desconto. O que os moradores estão recebendo é uma oferta muito abaixo do valor mínimo. Em alguns casos, na prática, isso tem gerado até 40% de redução no preço, em comparação com o valor real do imóvel, por isso chamamos de super mínimo.
Existe uma frustração dos moradores em relação aos valores e o que é permitido se fazer dentro da lei?
Conceder mais descontos no valor do imóvel, levando em conta os pagamentos da taxa de ocupação feitos ao longo dos anos, foi um pedido que chegou até nós, mas que não há previsão em lei para ser atendido. Outra situação foi um pedido do Centro de Direitos Humanos, para que a Itaipu fizesse uma análise caso a caso. Entretanto, estamos lidando com a Administração Pública e precisamos respeitar o princípio da impessoalidade, o que nos impede de ver caso a caso.
A única situação que pode ser avaliada com exclusividade é o caso de haver morador enquadrado no Cadastro Único para Programas Sociais do Governo Federal (CadÚnico), o principal instrumento do Estado brasileiro para a seleção e a inclusão de famílias de baixa renda em programas federais. Neste caso, por força de lei, haverá um tratamento diferenciado para verificar como a pessoa poderá ser atendida por algum programa habitacional.
A venda de imóveis públicos abaixo do valor de mercado é ato de improbidade administrativa, o qual tanto a Itaipu, quanto os gestores – assim como os compradores – podem vir a responder na Justiça (conforme Art. 3º da lei 8.429, com redação da Lei n 14.230, que diz que as disposições desta Lei são aplicáveis, no que couber, àquele que, mesmo não sendo agente público, induza ou concorra dolosamente para a prática do ato de improbidade).
É importante lembrar que o Ministério Público já se manifestou contrário à venda direta, no passado, por entender que oferecer um bem público diretamente a uma determinada pessoa poderia ser uma fraude à licitação. Por isso, procuramos precedentes legais e a própria legislação para oferecermos a venda direta.
É importante esclarecer que a Itaipu é uma empresa auditada interna e externamente. Nós não podemos desrespeitar a legislação, mesmo que haja uma frustração de expectativa dos moradores em relação ao preço dos imóveis.
O fato de uma pessoa morar há muito tempo no imóvel não gera direito adquirido. A legislação brasileira veda expressamente a usucapião de bens públicos. Então, o critério não é o tempo que o morador está na casa, mas sim o fato de estar regular para poder receber a oferta, por isso estamos selecionando primeiro os grupos regulares, para que os outros tenham tempo de se regularizar quando chegar a sua vez.
Como é o processo de compra e venda?
Cada grupo está sendo trabalhado separadamente por questões de logística e de recursos humanos. Hoje, a empresa não tem condições técnicas de administrar mais de 900 contratos de venda de imóveis tramitando ao mesmo tempo. O primeiro grupo, de 21 pessoas, recebeu um comunicado e um formulário para se manifestar, se tinha interesse ou não em fazer a aquisição da casa. Posteriormente, eles tiveram um prazo para o pagamento do “sinal” de 5% do valor do imóvel, como em qualquer transação imobiliária. Somente depois inicia o prazo para a conclusão da operação, com as pessoas buscando FGTS e/ou viabilizar financiamento para realizar a compra.
E para quem não puder comprar a casa? Haverá prazos para a devolução dos imóveis?
As pessoas que não puderem ou que não quiserem fazer a compra da casa terão prazos estabelecidos para a devolução dos imóveis. Estamos focando em quem está adquirindo a casa. Não há qualquer processo de desocupação em andamento para moradores em situação regular.
Os moradores foram ouvidos?
Sim, os moradores sempre foram ouvidos. Quando chegamos, o primeiro pedido era que não tivessem mais leilões nas casas ocupadas. Atendemos esse pedido e fizemos a venda direta para os moradores. Queriam que a avaliação levasse em consideração a planta original. Atendemos esse pedido e fizemos a avaliação com base no valor da planta original. Tudo que os moradores pediram, dentro do que é possível atender legalmente, nós atendemos e continuamos atendendo sempre que eles nos buscam. Há poucos dias, recebi mais gente querendo falar sobre o assunto. A determinação, inclusive do nosso diretor-geral, Enio Verri, é de atendermos todos que querem conversar sobre esse tema. Estamos abertos para dialogar com os interessados e explicar todo o processo, que é o mais transparente possível.
Novidade: em caso de morador idoso, o contrato poderá ser feito no nome de outro morador da casa?
Esta era uma novidade que eu queria contar. É mais um benefício em favor dos moradores. Ouvindo a população e o pleito dos moradores, surgiu a questão da idade dos moradores, do fato de o morador ter mais de 60 anos e ter dificuldade para conseguir o financiamento. Havíamos conseguido que outras pessoas que estivessem morando na casa também entrassem no financiamento e uma novidade que temos agora é de que o contrato do financiamento não precisará ser feito somente no nome do titular da casa. Assim, em caso de falecimento ou quando a idade do titular justificadamente inviabilizar a obtenção do financiamento, o imóvel poderá ser oferecido excepcionalmente ao herdeiro ou ao dependente do ocupante cadastrado, desde que ele também esteja morando. Esse foi mais um pedido feito pelos moradores, que analisamos a viabilidade, levamos à diretoria da empresa e que foi atendido. Nosso objetivo é vender as casas para os atuais moradores e atender os pedidos que estão dentro da lei.
A venda é realizada diretamente pela Itaipu? Qual orientação você poderia deixar aos moradores?
Não existe intermediário! Já tivemos informação de pessoas e empresas falando em nome da Itaipu, dizendo que estão fazendo o assessoramento. São pessoas que, de alguma maneira, buscam se aproveitar deste momento. Por isso, fica o alerta: não existe intermediário!
As vendas são diretas e as informações transmitidas pela Itaipu Binacional. Disponibilizamos o número de WhatsApp, um e-mail e um telefone em todos os formulários daqueles que estão recebendo as propostas de compra. Neste formulário estão as indicações de contato, os documentos, os comprovantes de pagamento necessários e estamos abertos para prestarmos quaisquer esclarecimentos e informações adicionais necessários. Mas, é bom ressaltar que as pessoas precisam tomar cuidado para não caírem em golpe. Em caso de qualquer dúvida, peçam informações sempre à Itaipu.